Fin de la double imposition à la CFE.

La FNAPRT et la FAPRAH alertent sur les conséquences néfastes d’une position nouvelle de l’administration fiscale sur l’assujettissement à la CFE des bailleurs des résidences para-hôtelières, qui conduit à une double imposition, du bailleur et du preneur, pour les mêmes locaux.

Nous proposons un amendement pour corriger cette anomalie dans le cadre de la loi de finances pour 2026.

I. Le périmètre de la CFE est très large.

L’article 1447 du CGI pose le principe de l’assujettissement à la CFE de manière très large :

« I. – La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d'un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée.

Pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises, les activités de location ou de sous-location d'immeubles, autres que les activités de location ou sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation, sont réputées exercées à titre professionnel […] »

Suivent de nombreuses dispositions d’exonérations, dont l’article 1459, qui pose les exonérations sur les locations de locaux dans l’habitation du bailleur, c’est-à-dire les meublés de tourisme, les gites, etc., mais pas les résidences para-hôtelières (ie les résidences gérées avec un exploitant de type Les Citadines, Adagio, Appart’City, Pierre & Vacances Center Parcs etc.)

II. Dans le cas des résidences para-hôtelières, un changement de doctrine fiscale conduit à une double imposition du bailleur et du preneur, sans fondement économique.

Le BOFIP n°BOI-IF-CFE-10-30-10-50 (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1540-PGP.html/identifiant%3DBOI-IF-CFE-10-30-10-50-20120912), dans sa version applicable de septembre 2012 à novembre 2023, précisait que « La location ou sous-location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle passible de la cotisation foncière des entreprises (CFE). » mais que « Toutefois, ne constitue pas l’exercice d’une activité professionnelle impliquant la mise en œuvre de moyens matériels ou intellectuels le fait de donner à bail commercial de longue durée un logement garni de meubles à un preneur afin que celui-ci exerce lui-même, en le sous-louant à des tiers et pour son propre compte, une activité d’hébergement, à raison de laquelle il est redevable de la CFE. ».

Depuis novembre 2023, la DGFIP a changé de doctrine, et la nouvelle version du BOFIP (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1540-PGP.html/identifiant%3DBOI-IF-CFE-10-30-10-50-20231108), précise que « Constitue également une activité professionnelle imposable à la CFE, le fait de donner en location un logement garni de meubles à un preneur afin que celui-ci exerce lui-même, en le sous-louant à des tiers et pour son propre compte, une activité d’hébergement, à raison de laquelle il est également redevable de la CFE ».

Il s’agit donc d’une modification de doctrine sans changement de la loi, qui serait due à une prise en compte de décisions du Conseil d’Etat de 2017 et 2018, mais que la DGFIP dit appliquer à partir de 2024 (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/14058-PGP.html/ACTU-2023-00122).

Un changement de doctrine sans changement de la loi est contestable, mais l’application littérale du texte va bien dans le sens d’une double imposition du bailleur et du preneur, alors que (i) le bailleur n’exerce pas lui-même l’activité puisque le bien est loué en bail commercial à un exploitant redevable de la CFE, et que (ii) les meublés de tourisme ne sont pas redevables de la CFE, alors qu’ils exercent l’activité eux-mêmes.

III. Il apparait donc souhaitable de proposer un amendement portant modification du CGI de sorte que les bailleurs des résidences para-hôtelières soient exonérés de CFE, les exploitants de ces résidences y étant déjà assujettis.

Cette situation conduit de nombreux avocats à proposer d’aller au contentieux, mais c’est plutôt le principe même de cette double imposition qu’il convient de corriger puisqu’elle n’a pas de réalité économique.

Une solution serait d’amender l’article 1459 du CGI pour poser une exonération des bailleurs qui louent leur bien meublé dans le cadre d’un bail commercial à un exploitant de résidences para-hôtelières, les exploitants de ces résidences étant déjà assujettis à la CFE.

La FNAPRT et la FAPRAH vous sollicitent donc pour porter un amendement sur ce sujet dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. Vous trouverez à la fin de cet article, une proposition d’amendement et son exposé des motifs.

Nous espérons pouvoir compter sur vous pour porter cette initiative auprès de vos élus et au-delà, de sorte que cet amendement soit adopté, et confirme ainsi que le législateur ne souhaite pas voir perdurer la double imposition issue de la nouvelle doctrine de l’administration fiscale.

Nous vous remercions par avance de l’attention que vous porterez à cette proposition.

La FAPRAH et la FNAPRT