La gestion en résidences gérées : enjeux, vigilance et mobilisation

L’acquisition d’un bien en résidence gérée, tourisme, affaires, étudiants, seniors ou EHPAD, séduit par ses atouts : défiscalisation, rentabilité, gestion allégée, loyer garanti. Cependant, derrière ces avantages se cachent bien des contraintes : absence de visibilité sur l’avenir, limitation des droits des propriétaires, dépendance à un gestionnaire, difficultés lors des assemblées générales, défaut de contrôle des charges et des travaux.

La FNAPRT fédère plus de 160 associations de propriétaires de résidences gérées et alerte sur la nécessité d’une information et d’une vigilance accrue lors de l’achat de ce type de biens. Il est ainsi recommandé de consulter un juriste spécialisé, avant même la signature notariale, pour appréhender tous les risques : engagement de long terme, complexité fiscale, dépendance au gestionnaire, indemnité d’éviction en cas de rupture du bail, procédures longues et incertaines en cas de contentieux.

Statistiques et évolution du secteur

En 2024, les résidences de tourisme en France ont enregistré 27,8 millions de nuitées estivales, soit une baisse de 3,6 % par rapport à 2023 (28,8 millions de nuitées). Près de 60 000 investisseurs particuliers détiennent ces biens et doivent composer avec un contexte économique rendu plus complexe par la succession de crises (COVID-19, difficultés de gestionnaires, faillites, baisses unilatérales de loyers).

Cadre juridique : points de vigilance

Les résidences gérées relèvent d’un cadre juridique précis : articles L631-13 et suivants du Code de la construction et de l’habitation pour les résidences-services, décret n°2016-696. Le bail commercial, souvent imposé par le gestionnaire, limite la marge de manœuvre des propriétaires notamment sur l’indemnité d’éviction, la fixation des loyers et la possibilité de participation aux assemblées générales.

Le règlement de copropriété est également déterminant : il définit la gestion collective, la répartition des charges, l’organisation des services et la cohabitation entre gestionnaire, syndic et propriétaires. L’absence de transparence sur la gestion des charges, des contrats d’entretien et l’incidence sur la rentabilité constitue une source majeure de conflits.

Gestion : syndic, assemblées et contrôle

Le gestionnaire impose souvent un syndic lié à ses intérêts, réduisant encore le contrôle des copropriétaires sur l’entretien, les travaux, la gestion des services et la circulation des comptes : les propriétaires ne peuvent alors ni demander de comptes, ni mobiliser un conseil syndical indépendant pour agir collectivement. Or, la loi permet le choix d’un syndic indépendant ; ce levier est essentiel pour regagner la maîtrise de la gestion et des charges.

Propositions et bonnes pratiques FNAPRT

• Se regrouper en association de propriétaires au sein de la FNAPRT afin d’amplifier le poids collectif.

Imposer le choix d’un syndic indépendant pour garantir le contrôle des finances et des décisions.

• S’informer systématiquement sur les droits et obligations du bail commercial, notamment sur l’indemnisation en cas de rupture du bail, la possibilité de saisir le juge des loyers, et l’interdiction de certaines clauses abusives.

• Accompagner les propriétaires dans les démarches judiciaires, avec le soutien de la FNAPRT, en cas de litige (charges, loyers impayés, défaut de gestion).

• Réclamer systématiquement la transparence sur les comptes, les charges et les contrats de maintenance.

Un appel à la mobilisation

La gestion des résidences gérées requiert vigilance, solidarité et détermination. L’union fait la force face aux gestionnaires : la mobilisation collective, au sein de la FNAPRT, est le principal levier pour imposer une gestion transparente, défendre les droits des propriétaires et anticiper les risques collectifs. Les associations locales, outre leur rôle d’entraide, permettent de peser sur la gouvernance, d’imposer des choix de syndics indépendants et de mener des actions collectives en justice lorsque cela s’avère nécessaire.

Face aux défis récurrents des résidences gérées, chaque propriétaire est invité à agir, à se regrouper, à s’informer et à participer activement à la vie de la copropriété en s’appuyant sur la FNAPRT pour faire valoir ses droits.